افرادی که در تهران و سایر نقاط کشور دارای ملک و اراضی می باشند زمانی که مشکل ملک و اراضی برایشان پیش می آید، معمولا در این مواقع به دنبال یافتن بهترین وکیل ملکی و وکیل اراضی خواهند بود.
گروه وکلای موسسه منشور دادگری پارس با حضور وکلای حرفه ای و با سابقه بیش از ده سال حضور موفقیت آمیز در امور وکالت و دعاوی ملکی و اراضی و ارائه هزاران خدمات مشاوره حقوقی در امور ملکی و اراضی، در خدمت تمامی عزیزانی که به دنبال وکیل با سواد و دارای مهارت و تجربه کافی در تهران و اقصی نقاط کشور هستند، می باشد.
*****
*****
وکیل ملکی کیست ؟
وکیل ملکی به وکیلی گفته می شود که در حوزه دعاوی ملکی تخصص دارد. دعاوی ملکی عنوانی برای مجموعه ای از دعاوی است که به نوعی به موضوع ارتباط بین اموال غیر منقول و انسان مربوط می شوند. اموال غیر منقول به اموالی گفته می شوند که امکان جابجایی و نقل مکان ندارند و در یک تقسیم بندی شامل املاک و اراضی می باشند و در تقسیم بندی دیگر می توان اراضی را به اراضی داخل محدوده شهری و خارج محدوده شهری تقسیم بندی کرد و در تقسیمی دیگری املاک را می توان به املاک تجاری و مسکونی منفک کرد لذا دعاوی مختلفی در رابطه با تقسیم فوق مطرح می شود که تمام این دعاوی در حوزه کاری وکیل ملکی است .
وکیل ملکی وکیلی است که هرچند توانایی دفاع و اقامه دعوا در انواع دعاوی از قبیل دعاوی خانواده (طلاق و حضانت و نفقه و فسخ نکاح و… ) را دارد، اما وارد چنین دعاوی نمیشود و صرفا تمام تمرکز خود در امور ملکی معطوف میکنند.
از جمله این دعاوی می توان به تنظیم سند رسمی ، اخذ پایان کار ، خلع ید ، تقسیم و افراز املاک مشاع تا دعاوی کیفری مثل فروش مال غیر، جعل سند، تصرف عدوانی و … همه این موضوعات در دایره دعاوی ملکی و حوزه کاری یک وکیل ملکی قرار می گیرد.
در این قسمت تمامی موارد مربوط به وکیل ملکی را به صورت خلاصه برای شما توضیح میدهیم. برای اطلاعات بیشتر درباره هر یک از این موارد میتوانید به صفحه ی مربوطه مراجعه کنید و همچنین برای گرفتن وکیل ملکی میتوانید همین حالا قرار ملاقات رزرو کنید.
وکیل ملکی در دعاوی خلع ید
چنانچه ملک مالکی (اعم از اراضی و انبیه) به هر دلیلی در تصرف شخص دیگری باشد و مالک راضـی به ادامـه تصرفات متصرف نباشد میتواند با اخذ وکیل ملکی با تقدیم دادخواست خلع ید به مرجع قضائی درخواست اخراج متصرف از ملک خویش را بنماید
دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی چه تفاوتی دارد؟
۱- در دعوای تصرف عدوانی رعایت تشریفات دادرسی لازم نمی باشد در صورتیکه در خلع ید رعایت این تشریفات لازم می باشد.
۲- هر دو دعوا قابلیت تجدیدنظر توسط شاکی یا وکیل ملکی را دارند.
۳- در خلع ید به موجب ماده ۱ قانون اجرای احکام حتماً حکم باید قطعی و بعد اجرا گردد در صورتیکه در دعوای تصرف عدوانی چون بلافاصله قابل اجرا می باشد نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدیدنظر توسط وکیل ملکی مانع اجرا نمی باشد.
۴- کسانیکه حق شکایت یا طرح دعوا را دارند:
در تصرف عدوانی لازم نیست شاکی مالک باشد بلکه مستأجر ، مباشر، خادم، رعیت، کارگر و هرکس به نمایندگی یا به امانت مال غیر را متصرف است می تواند به قائم مقامی مالک طرح دعوی نماید. در دعوی خلع ید فقط اشخاص ذینفع یا وکیل ملکی یا قائم مقام یا نماینده قانونی می تواند طرح دعوی نماید.
اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد می تواند مالک را ملزم به انتقال مغازه به مستاجر دیگری بکند ؟
مستأجر طبق قانون مالک و مستأجر سال ۱۳۷۶ چنین حقی را ندارد مگر اینکه مستأجر دارای حق سرقفلی نیز باشد و مالک از پرداخت سرقفلی اجتناب نماید و در صورتی که سرقفلی به مستأجر دیگر منتقل شود مالک ملزم به انتقال مغازه به مستأجر جدید است.
تفاوت تفکیک و افراز در فروش ملک مشاع از دیدگاه وکیل ملکی
در صورت عدم تراضی شرکاء برفروش ملک مشاع ، هرکدام از شرکاء می تواند درخواست افراز ملک مشاع را داشته باشد. لازم به ذکر است در صورتیکه جریان ثبتی ملک پایان یافته باشد درخواست افراز توسط وکیل ملکی به اداره ثبت محل تقدیم می شود. ولیکن درخصوص تفکیک ملک لازم نیست ملک بصورت مشاعی باشد یعنی اینکه مالک ملک می تواند با اخذ وکیل ملکی درخواست تفکیک ملک خود به قطعات مختلف را به اداره ثبت تقدیم نماید، همچنین در صورتیکه مالکین مشاعی بر تقسیم ملک ( اعم از عرصه یا اعیان) توافق داشته باشند می تواند درخواست تفکیک خود را توسط وکیل ملکی به اداره ثبت تقدیم نمایند و نیازی به درخواست افراز نمی باشد.
دستور تخلیه توسط وکیل ملکی
در صورتی که بین مالک و مستأجر قرارداد اجاره ای منعقد شود و مدت قرارداد به اتمام برسد و مستأجر از تخلیه ملک امتناع ورزد مؤجر یا وکیل ملکی می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف با تودیع مبلغ قرض الحسنه (پول پیش) تقاضای صدور دستور تخلیه را بنماید که این دستور فوری و غیرقابل اعتراض می باشد.
وکیل ملکی در دعاوی سرقفلی
سرقفلی در حقیـقت وجه و پـولی است که مستأجر برای مالکیت منافع یک مکان تجاری به مؤجر و مالک پرداخت میکند ولی همچنان مالکیت عین و ملک مکان تجاری متعلق به مؤجر و مالک باقی میماند و برای استفاده مستأجر از عین و ملک مکان تجاری قرارداد اجاره با صاحب ملک منعقد میشود و اجاره بها توسط مستأجر به مؤجر و مالک پرداخت میشود.در واقع فرد با پرداخت این مبلغ امتیاز تجاری بودن ملک را از مالک خریداری کرده است و مالک این حق شده است نه مالک عین مغازه
خریدار چگونه می تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی بخواهد؟
در صورتیکه ملکی دارای سند رسمی باشد و فروشنده از تنظیم سند رسمی انتقال استنکاف ورزد، خریدار می تواند با اخذ وکیل ملکی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را به دادگاه تقدیم و دادگاه نیز فروشنده را به تنظیم سند محکوم می نماید و در صورتیکه فروشنده از اجرای رأی دادگاه نیز استنکاف ورزد نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر و نسبت به امضای اسناد بجای فروشنده اقدام میکند.
نحوه مطالبه اجور معوقه ملک مسکونی با وکیل ملکی
در قرارداد اجاره اماکن مسکونی میزان اجاره بهای ماهیانه مشخص میشود که مستأجر متعهد میشود در ابتدا و یا انتهای هر ماه مبلغ مورد نظر را به مالک و مؤجر پرداخت نماید.
چنانچه مستأجر به تعهد پرداخت اجـور ماهیانـه عمـل ننمایـد و اجور به تعویـق بیفـتد مالـک مـیتواند با اخذ وکیل ملکی با تقدیـم دادخواست به مرجع قضائی مطالبه اجورمعوقه را درخواست نماید و غالباً اجارهنامه ها در صورت تعویـق پرداخت اجور از طرف مستأجر برای مالـک حق فسـخ اجارهنـامه پیش بینی میشود که مالک میتواند یا وکیل ملکی برای فسخ اجاره نامه و تخلیه مستأجر به مرجع قضائی مراجعه نماید.
مزایای اخذ پایان کار توسط وکیل ملکی
پایان کار ساختمانی اولاً نشانه بارزی است که ملک ساخته شده دارای تخلف ساختمانی نمی باشد و براساس معیارهای فنی و مهندسی کاملاً مورد تایید شهرداری می باشد و ثانیاً با اخذ پایان کار می توان نسبت به اخذ صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت محل اقدام نموده ثالثاً بر مبنای دو بند فوق می توان نسبت به اخذ سند شش دانگ تفکیکی تک برگ اقدام نمود.
بدیهی است طی این مراحل توسط ذینفع هم زمان زیادی را به خود اختصاص می دهد و هم از پیچیدگی های زیاد اداری و حقوقی برخوردار است در حالی که مداخله وکیل ملکی در پروسه های فوق کار را در زمان کوتاهتر و بدون کارشکنی از طرف ادارات و با هزینه کمتر به ثمر می رساند.
اهمیت مراجعه به وکیل ملکی
در بسیاری از حقوق مالی که در آن ممکن است ضرر و زیان و سود و منفعت اشخاص جابجا شود نیازمند حضور وکیل ملکی با تجربه میباشد.
چگونگی و نحوه طرح دعوا از اهمیت بالایی برخوردار است و در روند دادرسی در تعیین محدوده حقوق اصحاب دعوا اثر اساسی دارد و در واقع به مثابه پی می باشد بنابراین برای اینکه دعوا در روند و روالش دچار مشکل ناخواسته و ناشی از بی تجربگی نباشد لازم است که موضوعات و دعاوی ملکی ، را فردی پی ریزی و پیگیری کند که متخصص این امر است. وقتی شخصی ملک دیگری را تصرف می کند این وکیل ملکی متخصص است که باید تشخیص دهد که دعوای حقوقی تصرف عدوانی را مطرح کند یا کیفری .
به دلیل وجود قوانین متعدد در این حوزه این وکیل ملکی است که می داند مبنای ارزش معاملاتی املاک چیست؟ و کجا ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و تبصره های آن کابرد دارد و کجا ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم و این وکیل ملکی است که زمان مناسبی را برای ابراز ادله های خود و اظهارات خود در نظر میگیرد تا حق موکلش به علت استفاده نا به هنگام دستخوش تضییع نشود.
آنچه واضح است این مسئله است که همیشه امکان ضایع شدن حق افراد در رابطه با اموالی که دارند وجود دارد. دعاوی ملکی مختلفی از جمله سرقفلی، فسخ قرارداد، تخلیه ملک مسکونی، دعوی تصرف عدوانی و … وجود دارد که با تضییع حق افراد در هر کدام از آن ها فرد متحمل ضررهای مالی بسیاری می شود بنابراین افراد برای رسیدگی به این گونه دعاوی باید به وکیل ملکی و متخصص مراجعه کنند. الزام وجود یک وکیل خوب و کاربلد در زمینه دعاوی ملکی می تواند راهگشای مشکلات شما در این زمینه باشد.
*****
*****
دعاوی مربوط به اراضی چه هستند؟
دعاوی مربوط به اراضی یکی از شایع ترین دعاوی در محاکم دادگستری هستند که افراد بسیاری را درگیر خود می نمایند. این دعاوی به علت قوانین و مقررات گسترده ای که درباره اراضی و املاک وجود دارد از ظرایف و پیچیدگی های زیادی برخوردارند. به همین دلیل استفاده از وکیل اراضی در این پرونده ها ضروری است و کمک زیادی به کسب نتیجه دلخواه می کند. اما سوالی که به وجود می آید آن است که چه دعاوی ای دعاوی مربوط به اراضی نامیده می شود؟
دعاوی مربوط به اراضی طیف گسترده ای از دعاوی را در بر می گیرد. این دعاوی همانطور که از نامش مشخص است مربوط به اراضی و املاک هستند. منظور از اراضی و املاک، زمین کشاورزی، باغات و ساختمان ها می شود که هر یک از آن ها مقررات مربوط به خود را دارند. به طور کلی در اصطلاح حقوقی به اموال غیر منقول ملک گفته می شود. در بخش بعدی به انواع دعاوی مربوط به اراضی و املاک پرداخته می شود.
انواع دعاوی مربوط به اراضی
دعاوی مربوط به اراضی بسیار گسترده هستند. در این قسمت تعدادی از مهمترین این دعاوی را ذکر می کنیم. این دعاوی را می توان بر اساس عناوین زیر تقسیم بندی نمود.
- دعاوی اثبات مالکیت: این دعاوی مربوط به املاکی است که هنوز در اداره ثبت، ثبت نشده اند.
- دعوای الزام به دریافت پایان کار: پایان کار برای ساختمان هایی صادر می شود که ساخت و ساز آن ها پایان پیدا کرده است.
- دعوای الزام به تحویل مبیع
- دعوای الزام به تادیه ثمن از سوی بایع
- دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی: این صورت مجلس توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک صادر می شود.
- دعوای مطالبه سرقفلی یا حق کسب و پیشه
- دعاوی تصرف: این دعاوی شامل دعوای تصرف عدوانی، دعوای مزاحمت و ممانعت از حق می شوند.
- درخواست صدور دستور فروش مال مشاع: این دستور در صورتی صادر می شود که تعدادی از شرکای مال مشاع نسبت به فروش آن مخالف باشند و آن مال مشاع نیز قابل افراز نباشد. در این شرایط دادگاه اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع می نماید.
- دعوای مطالبه وجه التزام
- دعوای تشخیص موات بودن زمین طبق قانون زمین شهری: اراضی موات اراضی ای هستند که در حا حاضر هیچ مالکی ندارند و سابقه داشتن مالک نسبت به آن ها نیز نامشخص است.
- دعوای احراز و تشخیص ملی بودن زمین
- دعاوی مربوط به وقف
دعاوی مربوط به ثبت اسناد و املاک
علاوه بر این دعاوی، دعاوی دیگری مربوط به ثبت اسناد و املاک هستند که آن ها نیز دعاوی مربوط به اراضی محسوب می شوند. این دعاوی شامل موارد زیر می شوند:
- تبدیل سند عادی به سند رسمی
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: در مواردی که فروشنده ملک حاضر به تنظیم سند رسمی به اسم خریدار نمی شود، خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه او مطرح کند.
- دعاوی ناشی از تعارض اسناد یا تعارضات ثبتی
- درخواست افراز املاک مشاع: مرجع صالح برای رسیدگی به این درخواست حسب مورد اداره ثبت و یا دادگاه است.
- دعوای تقسیم مال مشاع: تقسیم مال مشاع در مواردی انجام می شود که شرکای مال مشاع در نحوه تقسیم آن توافق دارند.
- درخواست تفکیک ملک: در صورتی که مالک یک ملک واحد درخواست تفکیک آن را داشته باشد، درخواست تفکیک را به مرجع صالح ارائه می دهد و عملیات تفکیک آغاز می شود.
- درخواست اجرا یا توقف عملیات ثبت
- ابطال اجرائیه های ثبتی: در صورتی که نادرست بودن صدور اجرائیه ثبتی به هر نحوی اثبات شود، آن اجرائیه ثبتی ابطال خواهد شد
دعاوی مربوط به وکیل اراضی با وصف کیفری
برخی دعاوی مربوط به اراضی به علت اهمیتی که دارند واجد وصف کیفری هستند و قابلیت مجازات دارند. این دعاوی شامل موارد زیر هستند:
- جعل اسناد املاک
- دعاوی تصرف عدوانی
- معامله معارض
- انجام هر گونه کلاهبرداری نسبت به املاک
- انتقال مال غیر
- تغییر غیر مجاز کاربری اراضی
نقش وکیل اراضی در دعاوی مربوط به اراضی
همانطور که دیدید، دعاوی مربوط به اراضی شامل عناوین گسترده ای می شوند که هر یک قوانین و مقررات خاص خود را دارند. این دعاوی به علت آنکه مربوط به املاک هستند که بخش مهمی از دارایی افراد را شامل می شوند، اهمیت زیادی دارند و می توانند به راحتی موجب ایجاد بحران مالی برای اشخاص شوند. به همین دلیل استفاده از یک وکیل اراضی خبره و متخصص که به تمامی دعاوی مربوط به اراضی تسلط ویژه داشته باشد و رویه قضایی اداره ثبت اسناد و املاک و محاکم دادگستری را در این رابطه بداند برای هر فردی که درگیر پرونده های مربوط به اراضی و املاک است لازم و ضروری است.
جهت مشاوره و بهره مندی از خدمات تخصصی وکالت در حوزه دعاوی ملکی و اراضی، تنها کافیست با موسسه منشور دادگری پارس تماس حاصل نمایید.
- خط1: 22877270-021
- خط2: 22877280-021
- فکس: 22841079-021
- شماره همراه 1: 09124449349
- شماره همراه 2: 09121144920
